SPLITSEN VAN HUIZEN EEN SERIEUZE OPTIE
Bouw blijft lastig, maar er zijn alternatieven
PÅL JANSEN
'Er zijn meer huizen nodig: we moeten bouwen.' Deze kreet of een variant erop klinkt dikwijls in Boxtel. Maar er zijn alternatieven. Brabants Centrum organiseerde een gesprek tussen directeur-bestuurder Rob Dekker van woonstichting Joost en Amanda Schiltmans uit Son en Breugel. Die laatste wil bestaande woningen splitsen: een deel voor de senior, een deel voor de starter. Een verkennend gesprek waarin gedachten de vrije loop krijgen.
Schiltmans schrok van de enorme vergrijzing waar de gemeente Son en Breugel nu en in de toekomst mee te maken heeft. En voor haar adolescente zoon was het lastig een woning te vinden in eigen dorp. Zij richtte daarom Statiegeld op Jeugd op.
,,Veel senioren hebben genoeg ruimte, maar willen kleiner wonen. Het is toch te gek voor woorden: er is genoeg plek om te leven, maar de ene groep heeft te weinig en de andere te veel woonruimte", zegt Schiltmans. ,,Mijn idee is om bestaand vastgoed kadastraal te splitsen: het ene deel voor de oudere en het andere voor de starter. Een deel van de huur wordt opzijgelegd zodat de jongere kan sparen voor een koophuis. En diegene helpt de senior, bijvoorbeeld met boodschappen doen."
Dekker: ,,Maar dan wordt er ook betaald voor diensten? Hoe regel je dit belastingtechnisch?" Schiltmans: ,,Er ontstaat inderdaad loon in natura en daarover moeten sociale lasten worden betaald. Dat wil je natuurlijk niet, dan wordt 't te duur. We denken het aan te kunnen merken als vrijwilligersvergoeding, daarop zit een maximum van 1.700 euro per jaar."
In Son en Breugel is Statiegeld op Jeugd nu een pilot met woonstichting Thuis begonnen: een beneden- en bovenverdieping zijn gesplitst. Het onderste deel is koop, het bovenste deel sociale huur. Dekker: ,,Maar stel, de oudere bewoner komt te overlijden, hoe is het geregeld met de erfgenamen?" Schiltmans: ,,Thuis heeft het eerste recht gekregen om het koopgedeelte over te nemen. Dit moet wel van tevoren juridisch met de erfgenamen worden geregeld."
Daarnaast: het kadastraal splitsen vraagt ook wat van de lokale overheid. Schiltmans: ,,In Son en Breugel waren hier geen regels voor. Dus die moesten eerst worden opgesteld en goedgekeurd door de gemeenteraad. Dan ben je al twee jaar verder."
Het splitsen van woningen kan in Boxtel mits het bestemmingsplan dat toelaat. Iedere keer moet maatwerk worden geleverd als een grondeigenaar van één huis, twee of meerdere onderkomens wil maken. Op grote schaal huizen splitsen is arbeidsintensief. Schiltmans: ,,We praten nu bijvoorbeeld met Woonbedrijf in Eindhoven dat 12.000 huizen beheert en hele blokken tegelijkertijd wil splitsen. In het begin vergt zo'n aanpak wel inzet, maar op een gegeven moment ontstaat een blauwdruk en gaat het erna wat vlotter."
NIEUWBOUW EN INNOVATIE
Joost heeft deels nieuwbouw nodig om in de nabije toekomst voldoende sociale huurhuizen beschikbaar te hebben. De woonstichting wil in 2024 al 350 onderkomens erbij hebben. Met nieuwbouw alleen denkt zij het niet te redden. Huizen splitsen is daarom een reële optie.
Dekker: ,,Zayaz, de corporatie in 's-Hertogenbosch is bezig met een experiment om grote eengezinswoningen met drie verdiepingen te verbouwen tot drie woonunits. Om de bestaande woningvoorraad uit te breiden, met name voor starters." Dit kost wel geld, weet Dekker. ,,Maar je krijgt - bij wijze van spreken - drie maal driehonderd euro per maand in plaats van zeshonderd. Echter, de openbare ruimte moet ook worden aangepakt: meer parkeerplaatsen bijvoorbeeld. En op iedere verdieping is een 'natte ruimte' nodig. Of en hoeveel splitsbare woningen wij hebben, zijn we nu aan het onderzoeken. Ik schat wel in dat het aantal marginaal zal zijn. Maar alle kleine beetjes helpen."
Pagina 8: Vergrijzing stuurt woningmarkt richting innovatie.