MARIA VOETS (SINT-JOSEPH) TEVREDEN OVER REVITALISERING

’Heerewaerde doorbreekt negatieve spiraal in Selissenwal’

© 2005 - Brabants Centrum

OP DE FOTO: Directeur-bestuurder Maria Voets van Woonstichting Sint-Joseph in centrumgebied De Heerewaerde van de wijk Selissenwal. Op de achtergrond is bij kerktoren Magere Josje de bouw van het deelplan Banier zichtbaar.

De revitalisering van de wijk Selissenwal loopt als een rode draad door haar overvolle werkweek. Bijna vijf jaar nadat ze werd benoemd tot directeur-bestuurder van Woonstichting Sint-Joseph is Maria Voets de spil in een miljoenenoperatie die moet leiden tot een wijk waar het weer prettig wonen is. De opknapbeurt van de wijk Selissenwal verloopt voorspoedig, maar legt ook een zware druk op de organisatie. ,,Als we opnieuw voor de keuze zouden staan om zo’n project aan te pakken, zouden we ons beslist een paar keer achter de oren krabben.”

Directeur-bestuurder Voets is in 2000 op een rijdende trein gesprongen. Al acht jaar wordt op veel fronten in Boxtel gewerkt aan de revitalisering van de wijk Selissenwal. En Voets steekt niet onder stoelen of banken dat nog minstens vier jaar gewerkt moet worden voordat de laatste woningen gesloopt zijn en alle nieuwbouwprojecten zijn voltooid. Met een investeringsbedrag van 85 miljoen euro is de herstructurering van de wijk Selissenwal onbetwist het grootste project in de Boxtelse geschiedenis. ,,Als deze klus geklaard is mag je er vanuit gaan dat er voorlopig geen project zal komen van dezelfde omvang. Dit is iets eenmaligs”, zegt Voets.

Ze erkent dat de onderneming niet geheel zonder risico's is. ,,Maar daar kun je je tegen wapenen. De bouw van de appartementen en woningen start niet voordat voldoende woningen zijn verkocht. We hanteren daarbij thans een percentage van zo'n 65 procent. Bedenk ook dat we ons niet richten op het dure segment. Ik beschouw onze plannen als producten waarmee we onze doelgroep prima kunnen bereiken."

Voets is een kind van de wijk. Ze groeide op onder de rook van kerktoren Magere Josje en is begaan met de wijkbewoners. In een onlangs gehouden toespraak refereerde ze aan de problemen die in het begin van de jaren negentig leidden tot een neergaande spiraal die slechts ternauwernood is aangepakt. ,,Die spiraal dreigde de wijk te vermorzelen door een combinatie van negatieve factoren, zoals achterblijvende inkomensontwikkeling, een overconcentratie van goedkope huurwoningen, een grote heterogene groep van allochtonen en relatief veel werkloosheid. En verder natuurlijk de onvermijdelijke buren- en geluidsoverlast, handel in drugs, verboden wapenbezit en zwerfvuil.”

© 2005 - Brabants Centrum

OP DE FOTO: Het plan Rentmeester omvat louter huurappartementen. Het complex aan de Achterberghstraat moet in mei klaar zijn.

STENEN STAPELEN
Dat juist Woonstichting Sint-Joseph zich heeft opgeworpen als kartrekker voor de revitalisering van de wijk is opvallend. Van oudsher worden woningbouwcorporaties geassocieerd met stenen stapelen en huren incasseren. Maar tijden veranderen en Sint-Joseph moet met de tijd meegaan. ,,Het was staatssecretaris Heerma die heeft afgerekend met de subsidiestromen voor woningbouwcorporaties”, zegt Voets. ,,De rijksoverheid vindt dat we onze eigen broek voortaan moeten ophouden. Dat kan bijvoorbeeld door met behulp van projectontwikkeling geld te genereren om voor onze oorspronkelijke doelgroepen woningen te bouwen en te onderhouden.”

Ze geeft aan dat de metamorfose die het centrumgebied van de wijk Selissenwal ondergaat een typisch voorbeeld is van de nieuwe werkwijze van de woonstichting. ,,Je zou kunnen zeggen dat we de projecten Banier, Ridder en Baanrots realiseren om de bouw van Rentmeester mogelijk te maken. Door koopwoningen en koopappartementen te realiseren kun je over middelen beschikken om huurwoningen neer te zetten.” Voets geeft aan dat gestreefd wordt naar winst. ,,Maar bedenk dat winst bij ons een heel ander begrip is. Winst is iets dat nodig is om onze doelgroep kwaliteit te blijven bieden. Het gaat natuurlijk om goede woningen, maar ook om woongenot en leefplezier.”

De directeur-bestuurder van Sint-Joseph steekt niet onder stoelen of banken dat de realisering van de deelprojecten in centrumgebied De Heerewaerde complex zijn. ,,Er komt heel veel bij kijken, meer dan veel mensen weten. Het is niet niks voor een relatief kleine organisatie als Sint-Joseph om de schouders onder zo’n project te zetten.” Voets erkent dat ze niet alle knowhow in huis heeft om het miljoenenproject tot een succes te maken. ,,Dat hoeft ook niet, als je maar voldoende lef hebt om goede mensen in huis te halen en expertise in te kopen.”

Desondanks trekken de plannen in de wijk Selissenwal een zware wissel op de woonstichting en is er nogal eens sprake van ’hectiek’. ,,Als we opnieuw voor de keuze zouden staan om zo’n project aan te pakken, zouden we ons beslist een paar keer achter de oren krabben. Maar we hebben absoluut geen spijt van de keuzes die we gemaakt hebben. Het geeft voldoening als je constateert dat zowel op provinciaal als landelijk niveau waardering bestaat voor het project. Het geeft voldoening als overal zo enthousiast wordt gereageerd en met De Heerewaerde een negatieve spiraal in de wijk Selissenwal kan worden doorbroken.”

© 2005 - Brabants Centrum

OP DE FOTO: Banier in aanbouw. Rondom de vroegere kerktoren Magere Josje worden appartementen, stadswoningen en winkels gebouwd. De foto toont de stadswoningen in aanbouw.

LIDL
De belangstelling voor de projecten in centrumgebied De Heerewaerde is groot. Dat bleek vrijdagavond tijdens een informatieavond in twee deels ingerichte appartementen van het nieuwe complex Rentmeester aan de Achterberghstraat, waar de makelaars een groot aantal belangstellenden konden verwelkomen. Van de huurappartementen in Rentmeester zijn alle 59 sociale woningen verhuurd. Van de 25 duurderde appartementen zijn er 13 aan de man gebracht. De interesse voor de appartementen in deelplan Banier is groot; de stadswoningen zijn tot op heden minder in trek. Voor het plan Ridder aan de Van Beekstraat geldt dat op meer dan 50 procent van de woningen een optie rust.

Opvallend was het nieuws dat winkelketen Lidl belangstelling heeft getoond voor de commerciële ruimten in het deelplan Banier. Lidl zou bereid zijn alle vierkante meters vloeroppervlak te vullen en heeft een verzoek ingediend bij de gemeente Boxtel. Voets staat niet afwijzend tegenover de komst van Lidl en erkent dat de woonstichting daarmee meteen alle winkelruimten kan vullen. ,,We moeten het besluit van het gemeentebestuur afwachten. Bekeken zal worden of Lidl past in de wijk en aansluit bij de conclusies van het distributieplanologisch onderzoek (Kolpron-rapport – red.). Natuurlijk is het fijn als je alle winkeleenheden in één klap kunt vullen. Je bent verzekerd van inkomsten waarvan alles wat overblijft weer ten goede komt aan de wijk.”

Het deelplan Baanrots – gelegen op de hoek Baanderherenweg-Achterberghstraat – moet nog ontwikkeld worden. Een eerste plan is in een vroeg stadium van tafel geveegd omdat het in de ogen van Voets totaal niet aansloot bij de wensen die in Boxtel leven. Momenteel wordt gewerkt aan een nieuwe studie, maar die wordt gedwarsboomd door nieuwe wetgeving omtrent LPG-installaties. En Baanrots ligt nabij zo’n installatie van het BP-benzinestation aan de Baanderherenweg. De rijksoverheid heeft de cirkels rond LPG-vulpunten vorig jaar vergroot, waardoor ook de voorgenomen sloop van 101 portiekwoningen aan de Baanderherenweg onzeker is omdat nieuwbouw onmogelijk is. Voets: ,,Voor Baanrots geldt een recent vastgesteld bestemmingsplan. Zolang we binnen de contouren van dat bestemmingsplan blijven, is nieuwbouw mogelijk.”

Minder duidelijk zijn de plannen voor de 101 portiekwoningen. Net als elders in Boxtel streeft Sint-Joseph naar een integrale visie en is de woonstichting afgestapt van het idee om her en der lege gaatjes in de wijken op te vullen met kleine bouwplannen. ,,We hebben graag een duidelijke visie voor de hele wijk en voelen er weinig voor om twee flats te behouden en een flat te slopen. Het gaat erom dat de hele wijk Selissenwal onder de loep wordt genomen.” Voets geeft aan dat om die reden ook al gekeken wordt naar straten als Het Schild en de Van Randerodestraat. In die straten staan 48 boven- en benedenwoningen op de nominatie om gesloopt te worden. De woningen moeten plaatsmaken voor nieuwbouw.

VOORRAADBEHEER
De directeur-bestuurder van de Boxtelse woonstichting stelt dat Sint-Joseph zich de komende jaren meer en meer gaat richten op het zogeheten ’strategisch voorraadbeheer’. In plaats van op allerlei plekken kleinschalige projecten te realiseren wordt getracht ’over de horizon’ te kijken en in beeld te krijgen welke woningen met het oog op de toekomst gebouwd moeten worden. ,,Het gaat om bewust bouwen op lange termijn. Cijfers geven aan dat onze doelgroep bij een stagnatie van de economische groei in 2015 met liefst 25 procent afneemt. Daar moeten we op inspelen. We denken dat op termijn meer belangstelling zal ontstaan voor duurdere huurwoningen. Dat zien we nu al bij het plan Rentmeester. Mensen lijken bereid meer te willen betalen voor kwaliteit. Aan ons de taak die signalen serieus te nemen en de wensen van de doelgroep niet uit het oog te verliezen.”

© 2005 - Brabants Centrum

OP DE FOTO: Directeur-bestuurder Maria Voets van Woonstichting Sint-Joseph inspecteert het plan Rentmeester in centrumgebied De Heerewaerde.




20 januari 2005

Print deze pagina

Terug