Marktplannen onhaalbaar zonder ondernemers
De ontwikkeling van het plan aan de Markt in Boxtel staat of valt met de betrokkenheid van ondernemers. Wanneer zich op korte termijn niet voldoende winkeliers melden voor de beschikbare 2.500 vierkante meter winkeloppervlak, is de bouw van winkels, woningen en parkeergarage tussen Markt en Rechterstraat onbetaalbaar. Zeker is dat zes landelijk opererende winkelketens interesse hebben voor vestiging in Boxtel. Het college van burgemeester en wethouders bekijkt al in oktober of het miljoenenproject haalbaar is.
Projectontwikkelaar Bouwfonds Wonen heeft een plan ontwikkeld om het centrum van Boxtel een facelift te geven. Het gesneuvelde plan Fortuyn, dat voorzag in de bouw van winkels, woningen en een theaterzaal, is ingeruild voor een project dat naast 2.500 vierkante meter winkeloppervlak voorziet in maximaal dertig appartementen en een parkeergarage waarin maximaal 150 auto’s geparkeerd kunnen worden. Villa ’t Hof is geschikt voor een horecavoorziening, zoals een hotel-restaurant of een grand café. Over de kosten van het project willen zowel gemeente als Bouwfonds Wonen geen uitspraken doen.
Tijdens een informatieavond in de raadzaal, die donderdag 29 augustus zo'n zestig belangstellenden trok, bleek dat de uitvoering van het ambitieuze plan allerminst zeker is. Het plan is onbetaalbaar zonder voldoende ondernemers die bereid zijn een winkelpand in het nieuwe centrumgebied te nemen. ,,De haalbaarheid is afhankelijk van de ondernemers”, aldus Peter Hoesbergen van Bouwfonds Wonen. Wethouder Wim van Erp: ,,Zonder voldoende belangstelling van ondernemers hebben we een probleem.”
Op dit moment is er wel belangstelling bij ondernemers van buiten Boxtel. RSP Makelaars in ’s-Hertogenbosch heeft enkele kandidaten gevonden die zich mogelijk in Boxtel willen vestigen. De opdracht die RSP heeft is duidelijk. ,,Boxtel wil kwaliteit om het winkelniveau te upgraden”, aldus wethouder Van Erp. Hij kreeg steun van ondernemer Frank van der Plas uit Boxtel. ,,Boxtel moet eindelijk eens wat niveau binnenhalen. We hebben al discounters genoeg.” Hoesbergen van Bouwfonds Wonen: ,,We hopen op een paar goede trekkers. Het is niet de bedoeling om duizend vierkante meter op te vullen met een supermarkt, hoewel daar op zich niets tegen is.”
WINKELKETENS
Makelaar Ronald Borrenbergs van RSP Makelaars in 's-Hertogenbosch stelt dat hij inmiddels contacten heeft met zes landelijke filiaalbedrijven, die graag een vestiging zouden willen openen in Boxtel. Om welke ketens het gaat wilde hij niet zeggen. Het zijn in elk geval geen supermarkten. ,,In dit plan horen eigenlijk geen supermarkten. Bovendien zijn er niet genoeg meters voor de vestiging van een supermarkt", aldus Borrenbergs.De makelaar onderstreept dat het plan staat of valt bij de belangstelling van ondernemers. ,,Het verkopen van de appartementen zal niet zo'n probleem zijn. Het grootste risico is de verkoop of verhuur van winkelruimte. Voordat het sein op groen kan, willen we eerst zekerheid en dienen ondernemers een intentieverklaring te ondertekenen."
Borrenbergs benadrukt dat RSP niet louter mikt op landelijke ketens. ,,Het plan moet op de hoeken een paar trekkers hebben. Daarvan moeten de plaatselijke ondernemers gaan profiteren, zowel degenen die op hun stek blijven als de winkeliers die misschien willen verhuizen. We willen met de ondernemers gezamenlijk optrekken om hun wensen zo goed mogelijk in te willigen."
PARKEERGARAGE
Boxtel hanteert voor de uitvoering van het centrumplan een strakke tijdsplanning. Wethouder Van Erp denkt dat het mogelijk is om het gat in de Markt eind 2004 of eind 2005 opgevuld te hebben. Volgens Hoesbergen gaat de gemeente uit van een ‘optimistisch traject’. ,,Je weet nooit hoe het proces zich zal voltrekken en hoeveel bezwaren aanhangig gemaakt worden. Dat kan tot vertraging leiden.”Onder de aanwezigen in de raadzaal leefden donderdag verschillende bezwaren. Namens de centrumwinkeliers stelde Arjen Witteveen vertrouwen te hebben in het plan. ,,Het is heel verwachtingsvol en straalt kwaliteit uit. Hier ligt een nieuwe uitdaging voor Boxtel.” Witteveens kritiek spitste zich toe op de grootte van de parkeergarage. ,,Veel te krap”, oordeelde hij. ,,Als de Markt autovrij wordt, verliest Boxtel 54 parkeerplaatsen. Omdat van die 150 nieuwe plaatsen in de parkeerkelder een groot deel naar bewoners en winkeliers gaat, komt er straks een tekort. Daarom het advies om ook maar meteen onder de Markt een parkeergarage te bouwen.”
Volgens Hoesbergen van Bouwfonds Wonen neemt het aantal parkeerplaatsen dankzij de parkeerkelder per saldo met twintig toe. Er is gekeken naar een parkeerkelder met twee verdiepingen, maar dat is vanwege de nabijheid van de Dommel onbetaalbaar. Alleen met een uiterst kostbaar technisch hoogstandje kan zo dichtbij de rivier een diepe parkeerkelder gebouwd worden. Het alternatief om ook onder de Markt te parkeren wordt meegenomen in de plannen.
De meningen over een autovrije Markt zijn verdeeld. Niet alle ondernemers staan te juichen. Richard Strik: ,,Vooral voor kort parkeren moeten parkeerplaatsen beschikbaar blijven. Kortparkeerders kun je toch niet een parkeergarage insturen. Volgens mij vergeten de plannenmakers dat Boxtel een boodschappencentrum heeft waar mensen voor een kleine boodschap naartoe komen. Die krijg je niet in een parkeergarage.”
Strik betoogde verder niet gelukkig te zijn met het idee om de voetgangersingang van de parkeergarage in het nieuwe centrumgebied te plannen. ,,Zo creëer je een centrum in een centrum.” Architect Stevens ontkende dit krachtig. ,,In Boxtel kan door dit plan een winkelcircuit ontstaan en kunnen consumenten voortaan rondlopen.” Om publiek naar de nieuwe winkelgalerij te lokken, wordt gedacht aan een grote poort aan de Marktzijde, die mensen als het ware uitnodigt binnen te treden.
IJSVOGEL
Namens de Werkgroep Natuur- en Landschapsbeheer Boxtel stelde Toine Cooijmans blij te zijn dat Boxtel eindelijk vaart maakt met de plannen in het centrum. Hij had echter ook bezwaren. Vooral de bouw van twee urban villa’s of stadsvilla’s aan de oever van de Dommel is de milieubeweging een doorn in het oog. ,,Villa’s bouwen op zeven meter van de Dommel is niet van deze tijd. De provincie zal dat trouwens nooit toestaan dus Boxtel zoekt de moeilijkheden wéér op.”Volgens Cooijmans staat in de Dommelvisie dat op deze locatie natuurontwikkeling is gepland. Hij vreest dat door de bouw van de stadsvilla’s onmogelijk een ecologische verbindingszone gecreëerd kan worden. ,,Vergeet niet dat hier de ijsvogel nog steeds broedt. Dat zal straks anders worden.”
Wethouder Van Erp erkende dat binnen het gemeentebestuur een 'strijd' wordt gevoerd tussen de diverse belangen. ,,Centraal staat dat we oog hebben voor de Dommel. De villa’s wegdenken is echter onmogelijk omdat het plan zo in duigen valt en onbetaalbaar wordt.” Volgens architect Stevens valt de omvang van de villa’s wel mee. Het worden gebouwen met twee bouwlagen onder een kap, die worden omgeven door groen en een aanlegsteiger voor bootjes en kano’s.
De informatieavond in de raadzaal maakte duidelijk dat het plan aan de Markt niet zonder slag of stoot geaccepteerd zal worden. Het juridisch kader is klaar; een bestemmingsplan uit 1994 staat de bouw toe van winkels met een maximale oppervlakte van 2.500 vierkante meter en minimaal zes en maximaal dertig woningen, die gebouwd mogen worden in twee of drie bouwlagen met een kap. De afstand tot de Dommel moet zeven meter bedragen.
In de praktijk zal blijken dat op tal van onderdelen van het centrumplan flinke discussies zullen losbarsten. Zo stelde inwoonster Nadja van den Aker ’met teleurstelling’ kennis te hebben genomen van de plannen. ,,Ik zie alleen winkels, huizen en blik en geen aandacht voor jongeren, kinderen, cultuur en kunst. Er komen alleen dure appartementen en villa’s voor een selecte groep mensen, niet voor de Boxtelse bevolking. Een gezin met kinderen zie ik hier niet wonen.”
Meer aanwezigen toonden zich kritisch. En ook dat riep weer reacties op. ,,Boxtel, waak alsjeblieft voor eindeloze discussies. Zo hebben we straks in 2010 nog niets”, aldus ondernemer Frank van der Plas.
5 september 2002